农村房屋应如何执行？

       执行难的问题一直困扰着各级法院，尤其是农村房屋的执行更是如此，不但相关行政法规的规定与民事诉讼法中的执行制度有着很多的矛盾，同时农村房屋在执行过程中也有实际困难。农村房屋特别是农民的住房能否成为执行的标的物，争议很大，主要是执行过程中涉及到的相关问题困扰着法院的执行人员，如土地使用权的归属，房产证的领取，取得房屋的申请人如何实现其权益等等。笔者认为，只有兼顾到双方的利益，才能维护和谐的社会秩序，执行工作中，特别是农村房屋执行过程中，我们应树立权益实现的执行理念。
首先，确立农村房屋分类执行、区别对待的执行制度。
（1）申请人是本村、组村民的。人民法院可以直接经过估价、变价抵偿申请人的债权，并将该房交申请人使用、占有、收益。
（2）申请人非本村、组村民或为城市居民的。此类案件可通过估价、拍卖的形式将房屋出卖给被执行主体同村、组的村民。所得房屋出让款交由申请执行人，如拍卖不成，也可直接变价抵偿申请执行人，申请执行人取得房屋后不办理房屋、土地使用权手续，但可行使占用、收益、使用的权利，同时也可拥有向该村、组村民处分的权利。
其次，农民房屋的执行应谨慎对待，以保留权益为执行目标。
（1）被执行农民有多处住房的。被执行农民有多处住房，可在执行时留下一处住房为其居住，其余房屋可列入执行标的物，依法执行并变更房屋产权人。需要说明的是申请主体的不同也有不同的后果。申请人是本村组织或村民的，可将该房直接执行给申请人；申请人是居民或外村村民的，则只能将该房屋的所有权执行给申请人，其土地使用权不能涉及，申请人处分该房屋也只能就房屋进行处分，并不得违反土地使用权的规定。
(2)只有一处住房但面积超过必需生活用房的界限，可以将超过必需生活用房的面积作为执行标的物。生活必需用房的标准是满足其家庭生活和劳动的需要，如果超过必需用房的房屋可以分割，分割后可以执行，如果未超过必需用房的面积不能分割，只能就该面积进行裁定，裁定其双方按份共有，申请人对执行取得的共有面积不能处分，也不能使用、收益，只能作为共有人权益长期存在，只有在被执行人处分该房屋时，申请人可以从被执行人取得的处分房屋收益中优先实现自己的债权。
(3)只有一处住房，且面积仅够居住。即使是农民的必需生活用房，法院也可以执行。执行原则是：对该房屋估价只能及于地上建筑物的重置价，以重置价作为执行全部标的物，房屋价值不足执行申请人申请标的部分依法终结，房屋价值的权益执行给申请人，如申请执行的标的不足房屋价值的，则按比例确定应执行金额以及划分房屋的百分比或面积，享有按份共有的权益。需要指出的是，这类房屋的执行，只能是权益，虽然申请人取得了该房屋的部分或全部所有权，但申请人不享有被执行房屋的处分、占有、使用的权利。特定情况可以享有收益的权利，如被执行人在经济许可的情况下，可以向申请人缴纳一定数额的房屋使用费。
上述制度既保护了申请人的权益，又兼顾被执行人的基本生存条件，有利于和谐社会的构建。（该文来自网络，仅供学习  助理代发于2010-8-5）

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